طبق قوانین و نظرات سازمان امور مالیاتی کشور، تمامی املاک اعم از تجاری، اداری و یا مسکونی که تحت اختیار غیرمالکان باشند به عنوان املاک اجاره‌ایی تعریف می‌گردند. فلذا مطابق ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم، اشخاص حقوقی یا حقیقی نسبت به املاک خود بعد از کسر معافیت‌های مالیاتی مشمول پرداخت مالیات به سازمان امور مالیاتی می‌باشند.
نکاتی در مورد معافیت های مالیات بر اجاره:
ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم به همراه تبصره‌های خود، در مورد معافیت های مالیات بر اجاره این چنین بیان داشته که درآمد مشمول مالیات املاکی که برای اجاره داده می‌شود عبارت است از کل مال الاجاره؛ اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره است. و اما درآمد حاصل از اجاره که معاف از پرداخت مالیات می‌باشند؛ بشرح ذیل‌اند:
مطابق قانون مالیاتهای مستقیم، محل سکونت پدر و مادر و همسر و یا فرزند و یا اجداد و افراد تحت تکلف مالک، به عنوان املاک اجاری تلقی نخواهد شد. مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک معتبر ثابت شود که اجاره پرداخت می‌گردد.
املاکی که به صورت مجانی در اختیار سازمان‌ها و موسسات ماده ۲ قانون مالیات های مستقیم قرار می‌گیرند به علت غیر اجاری بودن معاف از پرداخت مالیات می‌باشند.
در صورتی که مالک، محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع یا قرارداد شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع (فروشنده) شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.
در صورتی که مالک اعیان (اموال غیرمنقول موجود در ملک همانند خانه، چاه، قنات را اعیان می‌گویند.) احداث شده در عرصه (زمینی که متعلق مالک است.) استیجاری ملک را کلاً یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات و قوانین ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، مشمول مالیات خواهد بود.
واحدهای مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادامی‌که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود.
مالکان مجتمع‌های مسکونی که دارای بیش از سه واحد استیجاری می‌باشند. در صورتی که، الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند را رعایت کرده باشند. در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد.
اما اگر خلاف این موضوع باشد، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی موجود در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر اجاره املاک معاف می‌باشد.
هرگاه مودی صاحب ملک بوده باشد و برای نوسازی یا بازسازی، از نهادهای دولتی یا نیمه دولتی مبلغی را بابت بازسازی دریافت کرده باشد مشمول پرداخت مالیات نخواهد شد. زیرا این مبلغ به عنوان درآمد ملک محسوب نمی‌شود.
همچنین، اگر این وجه دریافتی در خصوص احداث ملک یا غرامت ساخت در محل سکونت مالک باشد بازهم جزء درآمد مالک حساب نمی‌گردد به همین خاطر، این درآمد معاف از پرداخت مالیات است.
علت وجود معافیت های مالیاتی چیست؟
همان‌طور که می‌دانید عموماً اعطای مشوق‌ها و امتیازات مالیاتی برای افزایش سرمایه گذاری، حمایت از فعالان اقتصادی و کم کردن نرخ بیکاری با افزایش اشتغال زایی در کشورهای در حال توسعه می‌تواند دلیل واضح برای بیان کردن علت‌های معافیت های مالیاتی باشد.
ازجمله این امتیازات می‌توان به اعمال نرخ مالیات صفر درصدی در خصوص کالاها و خدمات صادراتی، بودن تخفیف‌های مالیاتی با ابراز ده درصد افزایش درآمد مشمولین مالیات و در آخر معاف بودن موسسات خیریه و عام النفعه از پرداخت مالیات اشاره کرد. به طور مثال:
براساس موضوع ماده ۴۸ قانون مالیات های مستقیم، اشخاص حقوقی و حقیقی که در مناطق آزاد تجاری به مشاغل گوناگون مشغول می‌باشند. نسبت به هر نوع فعالیت اقتصادی در مناطق آزاد، از تاریخ بهره‌بردای درج شده در مجوز به مدت بیست سال از پرداخت مالیات بردرآمد و دارایی مربوط به قانون مالیات های مستقیم معاف‌اند.
و یا براساس تبصره ۷ ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم، چنانچه اشخاص مشمول پرداخت مالیات هر ساله ده درصد مالیات بیشتری نسبت به سال قبل ابراز نمایند از تخفیف یک واحد تا پنج واحد درصد از نرخ‌های گفته شده برای معافیت مالیاتی برخورداراند.
نحوه تنظیم اظهارنامه مالیاتی برای املاک شراکتی یا مشاع:
قانون گذار در خصوص نحوه تنظیم اظهارنامه مالیاتی املاکی که به صورت شراکتی به اجاره داده می‌شوند اذعان داشته؛ از آنجایی که در اظهارنامه املاک، شراکت وجود ندارد هر یک از افراد باید به صورت تکی و مجزا و به میزان سهم خود اقدام به ثبت و ارسال اظهارنامه نمایند. اما اگر یک مالک دو ملک را به صورت همزمان به اجاره داده باشد نیازی به تنظیم و ارسال دو اظهارنامه جداگانه نخواهد داشت. بلکه می‌تواند در یک اظهارنامه، املاک مورد اجاره خود را قید کند.
تفاوت مالیات بر اجاره با مالیات بر خانه‌های خالی در چیست؟
مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر اجاره کاملا ً متفاوت است. چرا که موضوع مالیات بر اجاره سال‌ها است که اعمال می‌شود. و همان‌طور که در ابتدا این مقاله هم گفته شد، بناهای مسکونی در شهرهای بزرگ مثل تهران و اصفهان تا ۱۵۰ متر مربع معاف از پرداخت مالیات‌اند.
در حالی که این معافیت برای خانه‌های خالی از سکنه صدق نمی‌کند یعنی هم خانه خالی بزرگ‌تر از ۱۵۰ متر مربع و هم خانه‌های کوچک‌تر از ۱۵۰ متر، در صورتی که به عنوان خانه‌های خالی شناسایی شوند مشمول مالیات برخانه‌های خالی خواهند شد.
که در آن، معیارهای شناسایی خانه‌های خالی، به این صورت است که اگر واحد مسکونی تا یک‌سال خالی از هرنوع سکونت باشد به عنوان خانه خالی، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم، خواهند شد. بنابراین، از سال دوم به بعد، مالک باید مالیات مقرر را پرداخت نماید.
شرایط مالیات بر اجاره برای درآمدهای محدود مودیان چگونه است؟
یکی از سوالاتی که گاهاً ذهن مودیان را درگیر خود می‌کند این خواهد بود که اگر مبلغ دریافتی از اجاره دادن یک ملک تجاری مثل مغازه، تنها منبع درآمد صاحب ملک باشد مشمول پرداخت مالیات براجاره می‌شود یا نه؟ برای یافتن پاسخ این سوال می‌توان از ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم استناد کرد.
براساس این قانون، شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوقی موضوع ماده ۸۴ این قانون، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد آن مطابق مقررات این فصل، مشمول پرداخت مالیات است.
البته مودیانی که موظف به پرداخت مالیات طبق شرایط مقرر در این قانون هستند باید در ابتدا اظهارنامه مالیاتی مخصوصی، طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه می‌شود به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری به جزء اجاره واحد تجاری داده شده را ندارد. سپس اداره امور مالیاتی مربوطه، باید خلاصه مندرجات موجود در اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت وی ارسال نماید.
حال اگر صداقت مودی برای اداره امور مالیاتی محل سکونت اثبات شود مطابق آنچه که در بند قبل گفته شد، مودی معاف از مالیات بر اجاره است اما اگر خلاف آن باشد. مودی علاوه بر پرداخت مالیات تعیین شده، باید یک برابر آن را به عنوان جریمه به سازمان امور مالیاتی بدهد.
البته شاید ذکر این نکته خالی از لطف هم نباشد که طبق تبصره ۱ این ماده، فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند حکم این ماده برای آنان اجراییه نخواهد شد.
چه زمانی مودی معاف از پرداخت مالیات بر اجاره یا هر نوع مالیات دیگر نمی‌شود؟
گاهی مودیان به علت ترس و باور غلط این تصور را دارند که تسلیم نکردن اظهارنامه مالیاتی، آن‌ها را با مشکلات حقوقی و جرایم مالیاتی روبرو نمی‌کند غافل از اینکه عدم توجه به تنظیم اظهارنامه مالیاتی، نه تنها ممکن است شرایط را برای حذف معافیت های مالیات بر اجاره فراهم نماید. بلکه مودیان را ملزم به پرداخت جریمه‌های بزرگی هم خواهد کرد.
برای مثال، اگر مودی، تا سی و یکم تیر ماه سال جاری، از تسلیم اظهارنامه مالیاتی سَر باز زند باید انتظار جریمه‌ایی معادل ده درصد مالیات متعلق و حذف معافیت های مالیاتی را داشته باشد. ولی اگر مودی، عمل تنظیم و تسلیم اظهارنامه را انجام داده باشد اما مالیات تعیین شده را در زمان مقرر پرداخت نکند باید دو و نیم درصد جریمه را به عنوان دیرکرد به ازای هر ماه را به سازمان امور مالیاتی مربوطه بدهد.
درنهایت عاقلانه است که اگر شخصی از مالیات و نحوه محاسبه و تنظیم آن و همچنین درباره شرایط و نکات معافیت های مالیات بر اجاره اطلاعی نداشته باشد برای آگاهی خود و رسیدن به اطلاعات لازمه از افراد متخصص و آگاه نظیر کارشناسان یا همان مشاوران مالیاتی یاری بطلبند. حتی می‌توانند با محول کردن کارهای مالیاتی خود به آنان خیال خویش را از شامل شدن معافیت های مالیاتی آسوده نماید.
به قلم محمدرضا شهنانی، مشاور مالی و اقتصادی
