مهم‌ترین نکاتی که باید از مالیات اجاره بدانیم:
مالیات اجاره یکی از انواع مالیات بردرآمد است. درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره داده می‌شوند عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک مورد اجاره، و اگر مالک موجر (شخصی که مال را اجاره می‌دهد.) نباشد. درآمدی که از وی مشمول مالیات اجاره می‌شود شامل مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی ملک مورد اجاره است.
عموماً مالیات بر درآمد را باید مودی (شخصی که تحصیل کننده درآمد) پرداخت کند. بنابراین صاحبان املاک استیجاری باید تا آخر تیرماه سال بعد؛ اظهارنامه مالیاتی و مدارک مربوطه را به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم کرده و مالیات تعیین شده از سوی سازمان را پرداخت نماید.
مطابق تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم (منظور وزارتخانه، موسسات و شرکت‌های دولتی و یا دستگاه‌های که تماماً یا بخشی از بودجه آنها به وسیله دولت تعیین می‌گردد.)، اشخاص حقوقی موظف‌اند مالیات بر درآمد مال مورد اجاره، پرداختی را کسر و تا پایان ماه (جایگزین ظرف ده روز شده است.) بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نماید.
طبق قانون مالیات‌های مستقیم، هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است ولی از طرف مستاجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی‌که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه ارزیابی و به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
خوب است بدانیم که محل سکونت مالک، پدر، مادر، همسر و افراد تحت تکلف مالک به عنوان مال مورد اجاره شناخته نمی‌شوند. مگر اینکه از طریق اسناد و مدارک معتبر ثابت گردد که این اموال جزء مال‌های استیجاری می‌باشند.
نکته: در صورتی که افراد مذکور چند واحد مسکونی داشته باشند یک واحد به عنوان محل سکونت مالک بوده و یک واحد دیگر محل سکونت سایر افراد گفته شده باشد به انتخاب خود مالک و افراد مزبور از شمول مالیات بر درآمد اجاره خارج خواهند شد.
چنانچه مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون در نظر گرفتن اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه ملک به او داده شود، در مدتی که محل سکونت فروشنده باشد حداکثر تا شش‌ماه غیراجاری تلقی می‌گردد و همچنین مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری (مالی که به اجاره داده می‌شود.) که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد(۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشند.
هر فردی که در استان تهران، واحد یا واحدهای ساختمانی را اجاره بدهد تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع مفید معاف از مالیات اجاره می‌شود و این اتفاق برای سایر استان‌ها تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید تعیین شده است. البته این معافیت فقط برای واحدهای مسکونی که نام کاربری مسکونی داشته و در عمل هم برای سکونت از آن استفاده بشود؛ هست.
بنابراین، اگر زیربنای واحد یا واحدهای مسکونی گفته شده بیش از حدنصاب‌های تعیین شده باشد، درآمد حاصل از مازاد حد نصاب‌های مذکور مشمول مالیات خواهد بود. به عنوان مثال اگر مالکی دارای یک واحد مسکونی با زیربنای مفید ۲۰۰ متر مربع در تهران باشد. تا ۱۵۰ مترمربع معاف از مالیات می‌باشد. اما برای ۵۰ متر باقی مانده باید مالیات بدهد.
مبنای تشخیص مالیات اجاره براساس قراردادهای رسمی و عادی است. برای همین در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد و یا از ارائه آن خودداری شود و یا اینکه مبلغ مندرج در قرارداد کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد. میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک تعیین می‌گردد.
مالیات بردرآمد اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟
مالیات بردرآمد اجاره برای اشخاص حقوقی و حقیقی متفاوت است. به این صورت که مالیات بردرآمد اشخاص حقیقی براساس نرخ‌های تعریف شده در ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم است در حالی که مالیات اجاره، اشخاص حقوقی براساس نرخ‌های تعیین شده در ماده ۱۰۵ ق.م.م (۲۵%) می‌باشد. بنابراین با اعمال این نرخ‌ها اشخاص حقوقی و حقیقی مشمول مالیات بر درآمد سالانه خواهند شد.
نرخ مالیات ماده ۱۳۱ ق.م.م برای اشخاص حقیقی:
- تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (۱۵%)
- نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال تا میزان یک میلیارد (۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (۲۰%)
- نسبت به مازاد یک میلیارد (۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%) می‌باشد.
چه کسانی معاف از مالیات اجاره می‌باشند؟
همان‌طور که در ابتدا هم اشاره شد محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و محل سکونت افراد تحت تکلف مالک مشمول پرداخت مالیات اجاره نخواهند شد. مگر اینکه از طریق اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود. همچنین، حقوق بازنشستگی، یا وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نمی‌شوند بنابراین معاف از پرداخت مالیات بر درآمد می‌باشند.
مراحل ارسال اظهارنامه مالیاتی بر درآمد اجاره املاک چگونه است؟
مودیانی که مشمول پرداخت مالیات اجاره املاک می‌باشند در ابتدا باید اظهارنامه مالیاتی سالانه خود را تنظیم و ارسال نمایند که برای ارسال آن و راحتی آنان، سازمان امور مالیاتی از سامانه های الکترونیکی استفاده کرده‌اند.
- مراجعه به سامانه عملیاتی الکترونیکی مودیان و دانلود اظهارنامه مربوطه.
- نصب نسخه نرم افزاری اظهارنامه مالیاتی.
- ورود اطلاعات و مشخصات درخواستی در نرم‌افزار اظهارنامه مربوطه
- دریافت اطلاعات هویتی مودی از سامانه ثبت‌نام الکترونیکی.
- تکمیل کردن جداول ملک و املاک مورد اجاره.
- چاپ و بررسی نسخه پیش نویس.
- ارسال اطلاعات به سازمان امور مالیاتی.
- و درنهایت دریافت کدرهگیری از طریق سامانه.
مشمولین مالیات بر درآمد املاک به چند دسته تقسیم‌بندی می‌شوند؟
مشمولین پرداخت مالیات بر درآمد املاک به سه دسته مالیات بردرآمد اجاره املاک، مالیات بر مستغلات خالی و مالیات نقل و انتقال املاک تقسیم‌بندی می‌شوند که شرح هر یک در ادامه داده شده است.
مالیات بردرآمد اجاره املاک
مالیاتی است که به درآمد تحصیل شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره و املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد. و اینکه موجر همان مالک می‌باشد.
مالیات بر مستغلات خالی
مالیات دیگری که قانون‌گذار در بخش املاک تعیین و پیش بینی نموده است. مالیات بر مستغلات خالی است. که برای محاسبه مالیات آن از این روش استفاده می‌شود. چنانچه یک واحد مسکونی واقع در شهری با جمعیت بیش از یکصدهزار نفر بنا بر استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، به عنوان واحد خالی شناسایی شود از سال دوم به بعد مشمول پرداخت مالیات معادل مالیات براجاره خواهد شد. که نرخ محاسبه آن عبارت است:
- مالیات برای سال دوم واحدهای خالی معادل یک دوم مالیات بر اجاره است.
- سال سوم معادل مالیات بر اجاره است.
- سال چهارم و سال‌های بعد از آن، معادل یک و نیم (۵/۱) برابر مالیات اجاره می‌باشد.
مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات نقل و اتقال املاک خود به چهار دسته مالیات نقل و انتقال قطعی ملک، مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)، مالیات بردرآمد حاصل از ساخت و ساز و املاک و مالیات بردرآمد رضایت مالک یا حق مالکانه تقسیم‌بندی می‌شود. که در آن مالیات برای نقل و انتقال املاک به نرخ پنج درصد (۵%) تعریف شده است.
و برای مالیات حق واگذاری، به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ واگذاری حق، از طرف مالکان عین یا صاحبان حق تعریف شده است. منظور از حق واگذاری، همان حق کسب یا پیشه و یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل است.
مطابق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم (ق.م.م) نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.اولین نقل و انتقال ساختمان علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی ماده گفته شده، مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال نیز می‌باشند.
دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل سرقفلی یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد (۲%) می‌باشند. به عنوان مثال اگر مبلغ دریافتی بابت اعلام رضایت حق مالکانه صد میلیارد (۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال باشد. مالیات حق مالکانه بنا بر نرخ تعیین شده دو میلیون (۲،۰۰۰،۰۰۰) ریال است.
جرایم مالیاتی چگونه تعیین می‌شوند؟
اگر مودی اظهارنامه مالیاتی را در موعد مقرر تنظیم و تسلیم ننماید مشمول پرداخت جریمه‌ای معادل ده درصد (۱۰%) خواهد شد. و این جریمه غیرقابل بخشش است. اما اگر مودی اظهارنامه مالیاتی را تسلیم سازمان امور مالیاتی کرده باشد ولی آن را در موعد مقرر پرداخت نکرده باشد موظف به پرداخت جریمه‌ای معادل دو و نیم درصد (۵/۲) مالیات به ازای هرماه دیرکرد پس از اتمام سررسید می‌شود.
آیا برای مالیات اجاره نیازمند گرفتن مشاوره از افراد متخصص هستیم؟
وجود مشکلاتی که در پرداخت و عدم پرداخت مالیات به وجود می‌آید شخص مودی را مجاب می‌کند که برای آشنا شدن با حق و حقوق خود و کسب آگاهی لازم از مطالب و قوانین مالیات شخصاً اقدام به خواندن و مطالعه قوانین مالیاتی نماید. یا اینکه با مشاوره گرفتن از افراد متخصص در این حوزه خود را آگاه کنند. البته پیشنهاد ما این است که برای صرف هزینه زمانی و نقدی کمتر و رسیدن به نتیجه مطلوب‌تر از متخصصین مالیاتی مشاوره گرفته شود. زیرا آنان با علم و تجربه چند ساله خود و تسلطی که بر مفاد مالیات دارند، به‌راحتی می‌توانند موکل خود را به نتیجه دلخواه وی برسانند.
به قلم محمدرضا شهنانی، مشاور مالی و اقتصادی
